供銷影響價格，這是最簡單商品市場規則。

今天我們就用這個道理來驗證下大家最關心的房地產存量房問題（就是房子究竟有沒有過多、有沒有泡沫的問題）。

[[238620]]

先不說大家看到的市面房價和物業總值（因為這可能是天文數字，大到可以買下米國島國都不是問題）。

我們只扒一扒中國人口和物業總存量，看看人均擁有住房面積是否達到“理想狀態”（有沒有泡沫）。

說總量

計算范圍：從大家熟悉的一手商品房為主（農村自建、城市小產權房、以及各路單位自建、參建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物暫不入列）！

計算時間：從商品房大致成形的1993年開始統計，累加可得約160億平米，商品住宅136億平米（歷年數據住宅占大概85%）。

除此以外，2014年有非官方數據稱，全國小產權房面積約66億平方米，居民8000多萬人（注意：國家目前的口徑還是不予承認、不予確權，不能買賣）。

估計棚改、經濟適用房、公租房、人才房、福利房……等等，共同的特征是確實是在城里，而且確實也會隨著房地產價格而水漲船高，也能夠買賣。

小結：從純居住角度來說，總量約290億平米（房子依然在修，所以算多不能算少）。

算總賬

繼續沿用國家統計局的城市化率58%的數據，計算城市人口數量，人均居住面積大致可以算出：

2016年，國家統計局全國抽了16萬戶作為樣本，全國居民人均住房建筑面積為40.8平米，其中城市36.6平米，農村居民是45.8平米（調查所得應該比較可信）。

意思大致就是：城市人口居住條件是：3口之家約120平米（套三或套四）。

對比全球人均住房面積

美國： 大概68平方米（最高）

意大利：大概43㎡

荷蘭：大概 40.82㎡

德國：39.4㎡

英國：35.4㎡

法國：35.2㎡

韓國：19.8㎡

日本：19.6㎡

香港：19㎡

那么，數據與真相：我們的房地產到底發展到哪個階段？

個人觀點

1、從既有城市化的居住角度講，城市人口居住基本達到要求了；只是房產持有數量不均衡（中產階級顯然不止一套房）、空置率較高，導致租房或人均居住面積不足的問題，還是客觀存在的。

2、城市化進程還有空間，這是房地產繼續發展的理由；按目前城市化60%左右的進程，距離75%（理想狀態），還有一定差距。

3、居民杠桿率提升的太快，過日子還需要實體支持，而不是啃鋼筋混泥土肚子就飽了，（去年房地產市場一波上竄，實體生意明顯不好做了，餐廳老板們虧本的又多了……）炒房客需要謹慎行事哈。